제도 시행 후 장단점 확연
거주 기간 늘었지만 보증금도↑
국토연구원, 법 완화·폐지 제안
시민단체 "더 강화해야 해결"
서울시가 강남권 토지거래허가구역 해제를 발표한 12일 서울 잠실 일대 아파트 단지. 연합뉴스
주택 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 부작용을 두고 국책 연구기관과 시민단체가 정반대 해법을 내놨다. 국토연구원은 폐지까지 고려할 것을 제언한 반면, 참여연대 등이 참여한 주거권네트워크는 신규 계약에도 적용해야 한다는 입장이다.
발단은 국토교통부가 최근 공개한 ‘주택 임대차 제도 개선 방안 연구’ 보고서다. 13일 부동산 업계에 따르면 국토연구원과 한국민사법학회는 지난해 수행한 이 연구에서 임대차 2법 영향을 분석하고 개선안을 도출했다. 임대차 2법의 핵심은 임차인에게 임대차 계약을 갱신(연장)할 권리를 준 것이다. 이때 임대료 인상률도 최대 5%로 제한한다. 임차인이 한 집에서 오래 거주하도록 돕는 제도다.
연구에 따르면 임대차 2법을 시행한 2020년 8월부터 주거 안전성 지표가 일부 개선됐다. 서울 아파트 전세 계약 중 갱신 계약 건수는 2014년부터 2020년까지 한 자릿수였는데 2021년(2만8,233건) 크게 증가했다. 2022년, 2023년에는 4만~5만 건대로 치솟았다. 분석 정확도를 높이려고 원자료를 가공한 한계를 감안해도 임대차 2법의 영향이 확연하다. 임차인 거주 기간도 2020년 3.2년에서 2022년 3.4년으로 늘었다.
문제는 부작용이다. 먼저 신규·갱신 계약의 전셋값 격차가 벌어지는 ‘이중 가격 현상’이 확인됐다. 임대인이 기존 임대차 계약 종료 후 새 계약 때 전셋값을 대폭 인상하는 것이다. 격차가 가장 큰 시기는 2021년 7월로 ㎡당 평균 보증금이 신규 계약은 851만 원, 갱신 계약은 640만 원이었다. 법 조문이 모호해 임대차 분쟁이 발생하는 점도 문제였다.
또 임대차 2법이 임차인 간 형평성을 저해할 가능성도 지적됐다. 앞서 임차한 가구는 혜택을 보지만 신혼부부 등 나중에 임차하는 가구는 웃돈을 내거나 주거 환경이 좋지 않은 집을 선택해야 할 수 있다는 것이다.
연구진은 대안으로 △임대차 2법 폐지(도입 전으로 복귀) △적용 지역 지정 또는 지방자치단체에 운영 위임 △임대인·임차인 자율 적용 △상한요율 상한·대상 범위 재설정(보완)을 제시했다. 이 역시 대안마다 장단점이 있어 추가 보완책이 필요하다.
이에 대해 주거권네트워크는 국토연구원이 임대차 2법 폐지하거나 후퇴시키는 대안을 내놨다고 비판했다. 임대차 2법이 부작용을 일으켰다는 사실에는 일정 부분 동의하지만 이를 해결하려면 제도를 취지대로 강화해야 한다는 주장이다. 주거권네트워크의 대안은 △계약갱신청구 횟수 확대 △신규 임대차 계약에 대한 규제 도입 △주택 임대차 분쟁 조정 위원회 기능 강화 등이다.
임대차 2법이 전월세 가격을 폭등시켰다는 일각의 주장도 반박했다. 제도 시행 후 전월세 가격 상승세가 이어졌지만 이전보다 완화됐다는 것이다. 주거권네트워크는 “국토연구원도 전세 갱신 계약은 제도 도입 초기에는 상대적으로 기여도가 높은 것으로 분석했다”며 “임대차 2법을 도입하지 않았다면 더 급격한 전세가격 상승세가 지속되었을 것”이라고 주장했다.
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